janvier 25, 2017 Laura Suen

L’importance de la flexibilité : financement et gestion du rejet

Pousse verte. Wikimédia Commons.

Quand j'avais 17 ans, j'ai écrit ceci :
"En tant que petite pousse verte, je deviens plus fort chaque jour qui vient,
Arrosé par mes rêves et guidé pour grandir par la lumière d'en haut.
Parfois, je demande aux autres comment ils envisagent de grandir.
Ils me montrent leurs plans dessinés à la main
Des petites boîtes et des arbres parfaits.
Idéaliste, fier et rigide.
Comment sont-ils sûrs de ne pas influencer ?
Comment sont-ils sûrs de ne pas plier ?
Et quand viendra le temps de se plier, ils se briseront et tomberont.
Le vent et la pluie ne s’arrêtent pour personne.
Chaque arbre doit se plier. »

En décembre, j'ai pris rendez-vous avec un jeune homme nommé Steven à la Banque Royale du Canada. Il avait à peu près mon âge, peut-être un an ou deux de plus.

«Je veux acheter une propriété commerciale», ai-je dit en entrant. J'avais l'air désorganisé et échevelé, comme je le fais habituellement lorsque je vais à la banque. "Je suis ici pour plus d'informations."

Il m'a regardé. J'ai dû avoir l'air ridicule.

Depuis quelques années, j'expédie des trucs depuis le sous-sol de la maison de mes parents. Fire and Steel a commencé presque comme une blague que mes parents ont tous deux acceptée. Au fil du temps, des épées, des haches et d'autres objets pointus ont commencé à sortir d'une pièce, puis de deux.

Au fil des années, l’activité s’est développée et ce qui avait commencé comme une solution de stockage temporaire n’est plus réalisable. Cela, et mes parents ont probablement eu du mal à expliquer à leurs amis 1) pourquoi ils ne peuvent pas aller au sous-sol (trop d'armes) et 2) expliquer pourquoi les épées se répandent dans les couloirs.

Je peux les imaginer essayant simplement d'expliquer que leur fille n'est pas une meurtrière à la hache.

Je suis donc tombé sur une énigme à laquelle la plupart des gens seront confrontés une fois que leur entreprise se développera : dois-je louer ou acheter un espace commercial ? Combien vais-je m'attendre à payer ? Quel est le processus impliqué?

J'ai appris qu'il y a des aspects positifs et négatifs associés aux deux.

Je devrais probablement reculer une seconde et mentionner que j'ai d'abord regardé dans les casiers de stockage. Ils étaient beaucoup moins chers que les entrepôts, mais mon inventaire est tout simplement trop important pour qu’un casier de stockage, même grand, puisse raisonnablement l’accueillir. J'ai donc cherché ailleurs.

Avec l'aide d'une amie de la famille travaillant dans l'immobilier, elle m'a aidée à réaliser qu'un espace d'entrepôt de 1 400 à 2 200 pieds carrés peut coûter entre 1 800 et 3 000 dollars canadiens par mois dans la région du Grand Toronto, sans compter les extras comme les frais d'entretien et les services publics (qui peuvent être un supplément de 500 $ ou plus). Le coût exact de la location (location) fluctue considérablement en fonction de votre emplacement et de ce qui est inclus, mais il s'agissait d'estimations basées sur les endroits que je recherchais.

Lorsque nous avons réalisé qu’un versement hypothécaire mensuel coûterait à peu près le même prix qu’un crédit-bail, j’ai décidé de ne pas louer. J'étais assez rigide. Je voulais acheter un espace directement, car mes paiements mensuels serviraient éventuellement à devenir propriétaire de l'espace. Un grand nombre des entrepôts commerciaux que j'ai examinés valaient entre 250 000 $ et 350 000 $. Si vous savez combien coûtent les propriétés résidentielles dans la région de Toronto, ce montant est bon marché en comparaison. Je pense que la dernière estimation que j'ai vue pour une maison individuelle à Toronto coûtait en moyenne 1,3 million de dollars.

Vous pouvez probablement également établir des parallèles entre la question de la location et celle de l’achat de propriétés résidentielles. Dans mon esprit, je pensais que le processus serait le même. Part de gâteau. Je vais juste obtenir une hypothèque commerciale et continuer mon bon chemin , n'est-ce pas ?

Eh bien, je n'avais pas tout à fait raison.

Lorsque j'ai parlé à Steven de RBC, il m'a expliqué que je devais soumettre mon plan d'affaires, mes états financiers et mes projections pour approbation.

J'ai hoché la tête en pensant : « D'accord, super. Où dois-je signer?

Puis il a commencé à expliquer que, contrairement aux prêts hypothécaires résidentiels, les propriétés commerciales nécessitent une mise de fonds de 35 %, que vous devez être en mesure de survivre à des taux d'intérêt préférentiels plus 3 % (ce qui serait proche de 6 % à l'heure actuelle) et une période d'amortissement de 15 ans. En comparaison, pour les propriétés résidentielles, vous pouvez même faire une mise de fonds de 5 à 10 % (avec des conditions bien sûr que je n'ai pas le temps d'entrer ici), des taux d'intérêt plus bas et une période d'amortissement de 25 à 30 ans.

Si je ne vous ai pas encore tué avec le jargon financier, cela signifie qu'en moyenne, pour les propriétés d'entrepôt que j'examinais, je serais obligé de verser un acompte de plus de 100 000 $ CAD. Mes versements hypothécaires mensuels seraient de 1 300 $ ou plus par mois, ce qui n'est pas mal en soi. Cependant, si l’on réalise que les taux d’intérêt sont considérés comme bas à l’heure actuelle, je serais vulnérable à une hausse des taux d’intérêt à l’avenir. De plus, ce montant mensuel ne prend toujours pas en compte les services publics, les frais d’entretien et autres frais mensuels divers associés à la propriété d’un espace commercial. Au total, cela me coûterait probablement encore plus de 2 200 $ par mois.

Malgré tout cela, j’ai essayé de faire en sorte que tout fonctionne de manière agressive. Steven a essayé de faire quelques calculs avec moi. Dans mon cœur, je savais ce que la calculatrice finirait par nous dire.

Les choses sont tombées à plat. Le calcul n’a tout simplement pas fonctionné.

À ce stade, posséder l’espace n’est plus devenu une option pour moi. RBC était par la fenêtre, alors je me suis adressé à un courtier. Il a essentiellement fait de son mieux pour travailler avec moi, mais a finalement dû se retirer également. En résumé, j'étais trop risqué à financer à cette époque. Réessayez dans un an , dit-il.

Pendant tout ce temps, j’ai commencé à réfléchir à ce que j’écrivais sur les arbres quand j’avais 17 ans.

Mon plan ne fonctionnait pas. L’univers me disait qu’aucune quantité de mathématiques intéressantes ne pourrait le faire fonctionner. La banque me disait, sans me le dire explicitement , que j'allais me rendre extrêmement vulnérable financièrement si j'achetais un espace commercial. Souvent, nous supposons que la banque est mauvaise alors qu’en réalité elle nous empêche simplement de nous autodétruire accidentellement.

Le fait est que je n’ai pas d’argent illimité pour dépenser plus de 100 000 $ dans l’achat d’un espace d’entrepôt. Peut-être un jour dans le futur, mais pas maintenant. Cet argent peut être investi dans d’autres aspects de la croissance de Fire and Steel.

Je suis entré en pensant que j'allais acheter et je portais des œillères, pensant qu'aucune autre option n'avait de sens. J'ai réalisé que le crédit-bail fonctionnait mieux dans ma situation actuelle.

Je serai heureux d'emménager dans mon nouvel entrepôt dans quelques jours et j'espère profiter au maximum de mon séjour là-bas.

La leçon que j’ai tirée de cette expérience peut être appliquée à d’autres aspects de ma vie.

Cette entreprise est comme un arbre que je dois arroser. Je suivais un plan, mais je suis ressorti en réalisant que je devais parfois être flexible. Il est important d'ajuster votre plan à votre situation actuelle et de le réajuster à nouveau lorsque les circonstances changent. Il faut parfois prendre du recul pour voir la situation dans son ensemble.